Quelles actions s’offrent à vous en cas d’apparitions de désordres dans votre nouvelle maison ?

Vous venez d’acquérir un nouveau bien immobilier, maison ou appartement et étiez ravi de votre nouvelle acquisition, jusqu’à la découverte de diverses malfaçons.

Vous vous apercevez que la toiture est fuyarde, des infiltrations inondent l’étage de la maison, les canalisations se bouchent ou encore l’isolation n’est pas bien réalisée.

Ces travaux effraient souvent les nouveaux acquéreurs en raison de leur importance et de leur coût, souvent exhorbitant.

Contrairement à une idée reçue, les vendeurs particuliers qui ont effectué des travaux dans leur maison avant de la vendre sont responsables au titre de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code civil, tout comme les vendeurs professionnels. 

Cette garantie vaut autant pour les travaux neufs tels que les extensions, que les travaux effectués sur les existants comme des travaux de rénovation.

Pour être mise en œuvre auprès de son Vendeur cette garantie doit revêtir différentes conditions :

  • Le désordre doit rendre la maison ou l’ouvrage, impropre à sa destination
  • L’action doit être initiée dans le délai de 10 ans à compter de la réception des travaux.

Dès lors qu’un désordre apparaît dans ce laps de temps, vous pourrez agir contre votre vendeur qui a effectué les travaux lui-même ou qu’il ait fait intervenir une entreprise.

Attention, tout de même ! L’action est ouverte pendant 10 ans à compter de la réception des travaux et non pas à compter de l’achat de la maison ou de l’appartement !

Ainsi, si les travaux ont été effectués et réceptionnés en 2008 et que vous achetez la maison en 2017, il ne vous restera qu’un an pour agir sur la responsabilité des constructeurs vendeurs en cas d’apparition de désordres.

D’ailleurs la jurisprudence a jugé que peu importe que ces désordres aient été apparents ou non lors de l’acquisition de la maison, le vendeur est responsable au titre de cette garantie dès lors que les autres conditions sont réunies (Cass. Civ 3ème 11 novembre 2016 n°15-24.379).

Dans ce cas, la Cour d’appel avait rejeté la demande des acquéreurs au motif que les désordres dont ils demandaient réparation étaient apparents au moment de la vente et qu’ainsi ils ne pouvaient poursuivre leur Vendeur sur le fondement de la responsabilité des constructeurs.

La Cour de cassation rejette cette argumentation et considère que le caractère apparent ou non des désordres s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage au moment de la réception des travaux.

Toutefois attention, les réparations des désordres décennaux peuvent s’avérer très chères. 

Le coût des travaux de réparation peut parfois être supérieur au cout des travaux initiaux.

Ainsi, si l’ancien propriétaire a fait lui-même les travaux, ils ne seront probablement pas assurés au contraire des travaux qui auront été effectués par un artisan ou une entreprise de construction.

L’acheteur d’un immeuble devra donc être très vigilant au moment de l’acte d’achat.

Il est important de s’informer auprès du propriétaire de tous les travaux qui ont été faits moins de 10 ans avant l’achat, connaître l’auteur de ces travaux et le cas échéant annexer toutes les factures ou devis des intervenants ainsi que leur attestation d’assurance.

Enfin, il faut savoir qu’à l’inverse de la garantie légale des vices cachés due par le vendeur à l’acheteur, il n’est pas possible de s’exonérer de la garantie des constructeurs dans l’acte d’achat.

Le Cabinet Ophélie RAOULT se fera un plaisir de vous conseiller et de vous accompagner dans le cadre d’un tel litige.